Ein neues Objekt kommt herein. Sie pflegen die Eckdaten ein, laden zwölf Fotos hoch, schreiben die Beschreibung — und dann beginnt die eigentliche Arbeit: dasselbe Objekt noch einmal auf ImmoScout24, noch einmal auf willhaben und ein drittes Mal auf der eigenen Website. Wer mehrere Kanäle bespielt, kennt diese stumpfe Mehrfacharbeit. Genau hier setzt OpenImmo an.
OpenImmo ist der etablierte Standard, mit dem Immobiliendaten zwischen Software, Portalen und Websites ausgetauscht werden. Statt jedes Objekt mehrfach von Hand zu erfassen, pflegen Sie es einmal — und es landet automatisch überall dort, wo es hin soll. In diesem Artikel erklären wir verständlich, was OpenImmo ist, wie der Datenfluss funktioniert und worauf Sie als Makler achten sollten.
Was ist OpenImmo?
OpenImmo ist ein offener, kostenfreier Datenstandard für den Austausch von Immobilienangeboten. Technisch handelt es sich um ein festgelegtes XML-Format: eine strukturierte Datei, in der jedes Detail eines Objekts ein klar definiertes Feld hat — Kaufpreis, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Energiekennwerte, Lage, Ausstattung, Beschreibungstexte und die zugehörigen Bilder.
Der Standard wird vom OpenImmo e.V. gepflegt, einem Zusammenschluss von Softwareherstellern und Portalbetreibern aus dem deutschsprachigen Raum. Weil sich praktisch alle großen Anbieter auf dieses Format geeinigt haben, ist OpenImmo seit Jahren die gemeinsame Sprache der Branche. Ob Ihre Maklersoftware mit einem Portal in Österreich oder Deutschland „spricht“ — sie tut es in aller Regel über OpenImmo.
OpenImmo ist kein Programm, das Sie kaufen, sondern ein gemeinsames Dateiformat. Es sorgt dafür, dass unterschiedliche Systeme dieselben Objektdaten verstehen — vergleichbar mit einer PDF-Datei, die sich auf jedem Gerät gleich öffnen lässt.
Welches Problem OpenImmo löst
Ohne einen gemeinsamen Standard müsste jedes Objekt für jeden Kanal separat angelegt werden. Das kostet nicht nur Zeit, sondern erzeugt auch Fehler und Widersprüche. Drei typische Probleme verschwinden mit OpenImmo:
Mehrfacherfassung entfällt: Sie tippen Wohnfläche, Preis und Ausstattung nur ein einziges Mal in Ihre Software. Die Verteilung auf alle Kanäle passiert danach automatisch.
Keine widersprüchlichen Daten mehr: Wenn ein Preis sinkt, ändern Sie ihn an einer Stelle. Ohne Automatisierung passiert es leicht, dass das Portal noch den alten Preis zeigt, während die Website schon den neuen führt — ein Detail, das Interessenten irritiert und unprofessionell wirkt.
Schnellere Veröffentlichung: Ein gut eingespielter OpenImmo-Workflow bringt ein neues Objekt binnen Minuten online — statt es abends nach Feierabend mühsam auf drei Plattformen zu kopieren.
So funktioniert der Datenfluss
Hinter der Automatisierung steckt ein einfacher, immer gleicher Ablauf. Man muss kein Techniker sein, um ihn zu verstehen:
1. Erfassung in der Maklersoftware
Alles beginnt in Ihrer Maklersoftware oder Ihrem CRM. Dort legen Sie das Objekt mit allen Daten und Bildern an. Diese Software ist die zentrale Quelle — die einzige Stelle, an der Sie künftig pflegen.
2. Export als OpenImmo-Paket
Auf Knopfdruck (oder automatisch im Hintergrund) erzeugt die Software ein OpenImmo-Paket: eine ZIP-Datei, die die XML-Datei mit allen Objektdaten und die zugehörigen Bilder enthält. Dieses Paket ist die standardisierte „Lieferung“, die jedes Zielsystem lesen kann.
3. Übertragung an die Ziele
Das Paket wird an die Empfänger übertragen — meist vollautomatisch über eine gesicherte Verbindung (FTP oder eine Schnittstelle). Portale wie ImmoScout24 oder willhaben haben dafür eigene Eingänge, ebenso Ihre Website, sofern sie OpenImmo verarbeiten kann.
4. Anzeige beim Interessenten
Die Zielsysteme lesen das Paket aus und stellen das Objekt in ihrem jeweiligen Design dar. Derselbe Datensatz erscheint also auf dem Portal im Portal-Layout und auf Ihrer Website im Look Ihrer Marke. Ändern Sie später etwas in der Software, wird beim nächsten Export überall aktualisiert.
OpenImmo arbeitet als sogenannter „Voll-Abgleich“: Beim Export wird der komplette Bestand abgeglichen. Verkaufte oder zurückgezogene Objekte verschwinden dadurch automatisch wieder — Sie müssen Altbestände nicht mühsam einzeln löschen.
OpenImmo und Ihre eigene Website
Viele Makler nutzen OpenImmo bereits für die Portale, ohne zu wissen, dass die eigene Website genauso angebunden werden kann. Genau das ist der Hebel, der eine Makler-Website von einer reinen Visitenkarte zu einem echten Arbeitswerkzeug macht.
Ist Ihre Website OpenImmo-fähig, erscheinen neue Objekte dort automatisch — mit allen Bildern, Eckdaten und einer sauberen Detailseite. Sie müssen nichts doppelt pflegen. Das hat gleich mehrere Vorteile:
- Ihre Website ist immer aktuell, ohne manuellen Mehraufwand
- Sie präsentieren Objekte in Ihrem eigenen Design statt im Einheitslook der Portale
- Anfragen laufen direkt bei Ihnen ein — ohne Portalgebühren pro Lead
- Suchmaschinen indexieren Ihre Objektseiten und bringen zusätzliche Sichtbarkeit
Wer die eigene Plattform stärkt, macht sich unabhängiger von teuren Portalen. Wir haben die Abwägung im Detail im Beitrag eigene Website versus Immobilienportale beschrieben. Eine professionell umgesetzte Makler-Website kann die OpenImmo-Anbindung von Beginn an mitdenken.
Vom Listing zum digitalen Exposé
OpenImmo liefert die strukturierten Daten — was daraus auf Ihrer Website wird, entscheidet die Darstellung. Statt eines statischen PDF-Downloads lassen sich aus denselben Daten moderne, mobile digitale Exposés erzeugen: durchsuchbar, mit Bildergalerie, Karte und Energiekennwerten an der richtigen Stelle.
Der Unterschied in der Wirkung ist erheblich. Wir haben ihn im Beitrag digitales Exposé versus PDF ausgeführt. Der entscheidende Punkt: Weil die Datenbasis über OpenImmo ohnehin sauber strukturiert vorliegt, entsteht das digitale Exposé quasi nebenbei — ohne zusätzliche Tipparbeit.
Worauf Sie als Makler achten sollten
OpenImmo nimmt Ihnen Arbeit ab, aber ein paar Punkte entscheiden darüber, ob der Workflow reibungslos läuft:
Saubere Datenpflege in der Quelle
Automatisierung verteilt nur, was Sie eingeben. Wenn in der Software Felder unvollständig oder Bilder schlecht benannt sind, überträgt sich das auf alle Kanäle. Pflegen Sie das Objekt von Anfang an vollständig — inklusive der gesetzlichen Pflichtangaben.
Pflichtangaben nicht vergessen
Energieausweis-Kennwerte und weitere gesetzliche Pflichtangaben müssen korrekt im Datensatz hinterlegt sein, damit sie auch im Portal und auf der Website korrekt erscheinen. Welche Angaben in Österreich verpflichtend sind, lesen Sie im Beitrag Energieausweis und Pflichtangaben im Online-Exposé.
Bildqualität und Reihenfolge
Die Reihenfolge der Bilder im OpenImmo-Paket bestimmt meist, welches Foto als Titelbild erscheint. Achten Sie darauf, dass das stärkste Motiv an erster Stelle steht — auf Portalen wie auf Ihrer Website.
Website mit echter OpenImmo-Schnittstelle
Nicht jede Website kann OpenImmo verarbeiten. Wenn die automatische Objektübernahme für Sie wichtig ist, sollte die Schnittstelle von Anfang an Teil des Website-Konzepts sein — nachträglich ist das oft aufwendiger als gleich richtig geplant.
Fragen Sie bei Ihrer bestehenden Maklersoftware konkret nach: „Unterstützt das System den OpenImmo-Export, und an welche Ziele kann es liefern?“ In nahezu jeder gängigen Software ist die Funktion vorhanden — oft nur nicht aktiviert oder eingerichtet.
Für wen sich OpenImmo lohnt
Die ehrliche Antwort: praktisch für jeden Makler, der mehr als eine Handvoll Objekte parallel führt und mehrere Kanäle bespielt. Schon ab wenigen Objekten im Monat übersteigt die eingesparte Zeit den einmaligen Einrichtungsaufwand deutlich.
Wer nur sehr vereinzelt vermittelt, kommt unter Umständen auch ohne Automatisierung aus. Aber selbst dann lohnt sich der saubere, strukturierte Datensatz — spätestens, wenn das Geschäft wächst oder eine neue Website ansteht.
Fazit
OpenImmo ist die unsichtbare Infrastruktur hinter einem effizienten Makleralltag: einmal pflegen, überall veröffentlichen. Wer den Standard nutzt, spart Zeit, vermeidet widersprüchliche Daten und macht die eigene Website zur zentralen, immer aktuellen Objektbühne — unabhängiger von teuren Portalen. Der Schlüssel liegt in einer sauberen Datenquelle und einer Website, die OpenImmo wirklich verarbeiten kann.
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